[摘要] 2018年的楼市，从狂热到冰封的逆转似乎只在一瞬间。面对2019年，在外部环境的不确定性和内在的下行压力之下，整个社会充斥着各种焦虑情绪，大到国际格局、小到楼市调控，都让2019新年伊始的市场氛围迷雾重重。拨开迷雾、遇见未来，从此说起——
（房天下信阳站）2018年的楼市，从狂热到冰封的逆转似乎只在一瞬间。面对2019年，在外部环境的不确定性和内在的下行压力之下，整个社会充斥着各种焦虑情绪，大到国际格局、小到楼市调控，都让2019新年伊始的市场氛围迷雾重重。拨开迷雾、遇见未来，从此说起——
中国楼市看政策
没有一成不变的楼市调控政策。当外界环境和楼市环境双双发生变化，楼市调控政策必然发生变化。而且，楼市调控是反周期性的。紧缩，说明市场火热；宽松，说明市场存在问题。因此，在每一轮周期中越是早放开调控的城市，越说明楼市相对脆弱，基本面对市场调整毫无抵抗之力。
2018年四季度山东菏泽率先公开松绑限售，打响楼市宽松枪。紧接着湖南衡阳松绑限价，可见楼市松绑是大势所趋。预期2019年楼市调控仍将继续宽松。理由如下：
首先，三四线城市会率先松绑。三四线城市毕竟不是调控的主流目标城市，而且三四线城市依靠棚改货币化而获得大涨，支撑性相对较弱，难以承受楼市调整，所以不乏主动试探政策底线的动力。
其次，因城施策成为主导规则，地方获得更大自主权。近的中央会议明确提出，因城施策，分类指导，夯实地方政府主体责任。这意味着楼市调控不会再一刀切，不同城市会有更大差异化。
第三，一些楼市调整压力较大的一二线城市也会试图松绑。该类城市可利用人才政策，逐步松绑的方式，打开限购窗口，为楼市稳定寻找出路。
第四，稳定，压倒一切。如果说过去几年稳楼市都是遏制房价上涨，那么现阶段的稳楼市则要防范房价大跌。对于中央层面来说，只要房地产经济不拖累国家整体经济形，不造成金融风险，也就不会轻易诉诸刺激措施。但央地区分、因城施策之后，由于地方政府对土地财政和房地产投资的依赖更为迫切，所以一旦涉及到楼市维稳，必然冲锋陷阵，不断试探政策底线。
楼市崩盘是杞人忧天
在“中国楼市看政策”的基础理论之下，央妈地爸联手庇护，中国楼市不可能崩盘，因此普通购房者和投资者不必杞人忧天。2019年我国将迎来建国70周年华诞，当今我国无论是政治经济还是国际地位，都处于快速上升期，结构性的经济调整是必然的，经济增速放缓是可能的，但断崖式的跳水是不可能被接受的，毕竟政府手里永远握着一把叫做“政策”的牌。
政策牌可以先后打出，比如货币、财政、金融、税制，比如扩大基建投资、拉内需促销费等，也可以组合打出更加激进的“王炸”，如此，则形成大水漫灌、通货膨胀。而事实上，2009和2016年两波大行情恰是“王炸”之后的货币膨胀所致。
楼市繁荣与否看经济基本面，而人口红利的大小决定其繁荣的可持续性。在此基础之上，助推楼价的，一定少不了货币通胀。当市场中钱多而利率低，加上楼市政策宽松，则房价必然上行。货币增发如同增资扩股，促进资产价格上涨如同原来单份额的股本变得值钱起来。
2019年货币政策放宽是大概率事件，并伴有连续降准降息的可能。一旦贸易争端加剧或短时期得不到缓和，经济下行的压力必然增强，为了缓解经济下行压力，货币政策放宽的可能性就进一步加大。当然，宽松不等于明显的通胀，缓解下行压力也不只是完全依靠房地产（另可投资基础设施建设、放宽税费政策、促进消费等）。但可以确定的是，货币政策宽松的情况下必定伴随一定程度的通货膨胀，而且一定会对提升房价提供助力，毕竟房地产是老百姓规模的投资和消费，也是储存财富的工具。
综上，2019年在楼市维稳（防跌）的整体基调之下，楼市调控政策放宽、货币政策放宽是可以明确的，剩下的只是给楼市松绑的“四限”政策将如何退出的问题。
松绑的步骤如何？
限价、限售必将率先陆续退出。
楼市限价其本身就是偏离市场经济轨道、越俎代庖、误导市场价格的行为，无论是针对一二线还是三四线城市都将退出调控机制，让房价回归市场化。
限售政策实际上是“定身法”，不到时辰不许动。此举一方面在楼市向好时抑制投机，另一方面也在楼市下行时预防抛售。相比较而言，在二手房市场更加发达的一二线城市，其存在的意义更大一些，也就是说在三四线城市，限售政策存在的价值就不那么突出了。
限购、限贷预期会陆续放松。
限购政策的目的在于暂时性的抑制需求。预计在一些楼市调整压力较大城市会以降低社保门槛、降低户籍门槛等方式陆续松绑。
限贷政策则是着眼于提高投资成本、降低杠杆效应的金融手段。随着消费降低等宏观经济压力的“内忧外患”挤压之下，放宽货币政策、下调房贷利率、降低首付比例等政策预期会陆续有所松动。目前来看，货币政策的空间已经打开。
当然，一切都要随着经济形势而动。只有限购、限贷双双放松才是楼市调控全面松绑的信号，只是会不会出现四限全退、彻底松绑的局面，拭目以待。
年前购房正当时
什么时候是购房的时机：10年前和现在。
当然这是个段子的说法，但不得不说许多的段子都充满着智慧哲理，虽然带着点戏谑。显然10年前只是一个对于以往任意时间的表达，放纵了当时的犹豫迟疑，如今深感悔意却又在当下出手与否的抉择中再度踟蹰不前、徘徊狐疑？
所谓现在，就是当机立断，因为每一个被放过的现在都会成为过去，成为10年前的一部分或者若干个10年前的一部分。因此，什么时候才是购房的时机，那就是现在。
如果非要进一步明确“现在”的概念，简单点说就是但凡有办法凑够首付的时候，随时准备好上车，而且可以放心的是这不是末班车。
如果还要将“现在”的概念切片细分指标化，那么楼市行情下行、复苏迹象初现的时机一定是相对稳妥而不可错过的时机。也就是在上升趋势确立时买入，而不是在下跌趋势加大时抄底。即使买不到点，但相比于抄底抄到山腰上，则更为稳妥。具体而言，这就是楼市逐渐松绑、货币宽松、成交量开始逐步提升时，尤其是限购限贷动摇退出、利率下浮、降息降准之际，这是的出手时机。
当然，这是一个普世的经验，对于购房者和投资者，无论刚需还是改善都适用。但相对而言，改善型置业，因为旨在提高生活品质和居住质量，需要相对充裕的选择空间、回避外力影响，还是应当选择在楼市更加稳定时入手相对稳妥。
另外，就传统地产销售“淡旺季”而言，临近年关往往是所有开发企业资金回笼的重要节点，其中关系到各合作方的款项支付，尤其是材料方、工程方和农民工，资金需求往往是一年当中为紧迫的时候，而一些大型房企、上市公司的年度财报对数据的需求也是在年关之前表现突出。特别是对于三四线城市、劳务输出型地区，临近年关时节不但有资金大量回笼的需求，同时面临着“返乡潮”购房旺季的营销机遇，在资金压力之下选择薄利多销是正常的思维逻辑。
年关大促确保现金流另一个背后的支撑是，年后“两会”往往是一年新政集中体现的节点。年前先确保口袋暖和，年后看新政风向重整旗鼓，一切都来得及。
综上，一方面2019楼市政策宽松、货币政策放宽的预期强烈，另一方面新年伊始恰逢农历年关，诸多因素指向：年前购房正当时。
悠鹄地产道·鹄说
文/陈利岩
